从山穷水尽到柳岸花明
--一起房屋买卖合同纠纷案件的办案手记
基本案情：
1991年11月，胡某与高某在和平区某街道办事处协议办理了离婚手续，同时约定，双方共同所有位于和平区繁华地段的唯一一处公有房产的使用权归男方胡某，女方高某另找住处。1993年，胡某与高某在和平区民政局办理了复婚手续，高某回到原住处与胡某共同生活，此后，夫妻感情一般。由于生活压力，2000年开始，二人将住房出租，投靠外地亲属。后双方感情恶化，据高某陈述，胡某经常不务正业、游荡在外，根本不尽夫妻相互辅助的义务。2006年6月，出租房产租赁到期，高某回来收房时，发现该房已另租他人，被租房户告知，其系在房产中介处租来该房，其不认识高某，不能将房产交还高某。于是高某与租房户共同来到房产中介，中介负责人王某却说，是胡某将房产出卖给他，同时，他亦经查询确认高某与胡某已离婚，现在他还在找胡某要求其配合办理房产过户手续，但此时，其并未给高某看其与胡谋的房屋买卖合同等手续，随即，王某将高某赶出中介。高某在无奈的情况下，找到现租户协商此事，现租户在查看高某手中的结婚证书等手续后，因同情高某遭遇，将房产归还了高某居住……
2006年10月，房产中介王某以胡某为被告、高某为第三人起诉至沈阳市和平区人民法院，要求确认其与胡某的房屋使用权买卖合同有效、确认其享有涉案房屋的使用权，同时要求判令第三人高某藤房。
高某在接到起诉书后，来到律师事务所，寻求帮助，笔者代理高某参与该案的审理过程。
--收案，迷雾重重
接受委托后，笔者认真调取了原告王某提交的证据，包括《房地产经济合同》、被告胡某收款收条、无婚姻登记记录证明（被告胡某提交给原告证明其自1993年9月5日离婚后，无婚姻登记记录）、被告胡某与第三人高某1991年11月离婚时的档案资料、户口本（登记显示被告胡某婚姻状况为"离婚"）、单位自有住宅使用证等。
原告提供的证据形成链条呈现在笔者面前的事实是：被告胡某与第三人高某于1991年离婚后，胡某独自享有标的房产的使用权，于2005年将该房产以11万元的价款卖与原告，被告胡某收取了11万元购房款并出具收条……据此，原告起诉无懈可击。 然而，当第三人高某给笔者出示了其与胡某于1993年8月在和平区民政局复婚的登记证时，笔者立即看到了本案的一线曙光，因为当时笔者的第一反应是，原告证据材料中"胡某无婚姻登记证明"是伪造的，那就意味着第三人高某与被告胡某仍然是夫妻关系，那么，胡某自然无权独自处分"夫妻共同财产"。所以，笔者立即赶到出具"无婚姻登记证明"的和平区民政局，不出所料，该份"胡某无婚姻登记证明"系伪造的。笔者立即将这一情况告知了本案的主审法官，主审法官在意识到这是本案的关键问题时，立即予以了核实。
--办案，拨云见日
笔者在解决了该问题后，本以为本案的全部问题都迎刃而解，然而在仔细查看全部案卷证据材料后，又一个棘手的问题摆在了笔者面前，那就是，被告胡某与第三人高某在1991年离婚时，已就涉案房产的使用权做出了分割，即使用权归被告胡某，第三人高某另寻住处，那么，根据新《婚姻法》，婚前财产为夫妻个人财产，虽然，房屋使用权是否为"个人财产"在理论界还有争论，但根据沈阳市法院系统现在主流的观点和审判实践，此房产的使用权很可能被认定为胡某再婚前的"个人财产"，从而，导致第三人高某丧失权利败诉的结果发生。此时，笔者再次陷入困难之中。笔者决定，从证据入手重新审视此案，希望找到突破口。
功夫不负有心人，笔者注意到，在原告提交给法庭的证据中有一个证据是《单位自有住宅使用证》，该证上注明的发证时间是1992年6月8日，而正是在被告胡某与第三人高某离婚（1991年11月）后和再婚（1993年8月）前的日子，而此份证据上登记的房屋使用人是两个--"承租代表人胡某"和"家庭成员妻子高某"，笔者立即意识到，此份证据能够说明一个重要问题，即虽然胡某与高某在1991年11月离婚时，将房产的使用权归于胡某个人，然而，在1992年，在房屋的产权单位进行核实登记时，胡某又将该房产归于与高某共同拥有使用权，当然，此时的共有并非"夫妻共有"而是"自然人共有"，那么，在胡某与高某1993年再婚后，自然又转化成"夫妻共有"使用权，而笔者通过与第三人高某核实，高某回忆当时，高某确实拿着《住宅使用证》找到她，说明房产仍有她的份儿并以此为条件请求第三人与其复婚，正是在第三人考虑到自己确实无房居住的情况下，第三人高某与被告胡某于1993年复婚。至此，笔者又跨越了一道障碍。
现在，只剩下找到处理这个问题的法律依据了，这当然很容易。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定"共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在部分共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。"但紧接着，该条又是这样的规定，"但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。"，也就是说，本案中如果原告构成"善意取得"的话，那么，无疑第三人高某就必须给原告藤房。那么，原告购买涉案房产是否构成善意取得，又成为笔者需要解决的问题。
显然，《意见》89条关于善意取得的规定是模糊的，因为，民法理论上是不承认"不动产善意取得制度"的，这在法德等民法理论源头国家都是被普遍认可并应用的观点，但是我国对此确是一直没有定论。这是笔者想到了国家刚刚公布的《物权法》，虽然《物权法》在2007年10月1日才开始施行，但其中106条明确规定了"不动产善意取得"制度，同时明确了构成条件--"（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。"笔者认真对照了本案的实际情况，得出本案的原告并不构成善意购买的结论。
首先，原告的购买主观上非是"善意"。在原告向法庭出示的证据中，有其与被告胡某到和平区档案部门调取的胡某与第三人高某1991年离婚时的档案材料，其上明确离婚时间为1991年11月，而在另一份证据材料--"胡某无婚姻关系证明"中书写的是"胡某自1993年离婚后"，这与档案材料明确不符，而原告对于这样明显的"疏漏"却"没有注意"不能令人信服，因此，其主观上"善意"之说不能成立。
其次，原告并未支付"合理"对价。虽然，原告举证证明其向被告胡某支付了11万元"购房款"，但是，根据2005年当时沈阳市市政府的指导房价，涉案房产的价值至少应为14万元，因此，原告支付的11万元明显过低，并非"合理"对价。
最后，涉案房产并未过户"交付"。不动产的交付以过户登记为准，而买卖双方对于本案涉案房产的交易并未进行登记过户，同时，涉案房产现由第三人居住。因此，涉案房产并未实际"交付"。
--结案，柳暗花明
正像笔者预想的一样，本案的庭审过程中，合议庭总结了两个争议焦点即原告与被告签订的《房地产买卖合同》的效力问题及原告是否构成善意取得。笔者就此两个问题举证并加以辩论，取得了良好的庭审效果。合议庭最终采纳了笔者的观点，判决驳回了原告的诉讼请求，第三人高某的权益得到了保护。
需要说明的一点是，本案的被告胡某经合法传唤自始至终未到庭应诉。
撰稿人：辽宁申扬律师事务所 孙雪飞 房华
